DIRITTI E DOVERI DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: IL RECUPERO DELLE SPESE CONDOMINIALI – Il Broker.it

DIRITTI E DOVERI DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: IL RECUPERO DELLE SPESE CONDOMINIALI

–          la responsabilità per il recupero dei contributi dovuti dai condomini

–          anche la giurisprudenza ante-riforma trccia principi generalmente validi

–          la legittimazione ad agire in giudizio comporta responsabilità in caso di mancata attivazione

Il recupero dei contributi dovuti dai condomini configura un caso tipico nel quale l’amministratore è legittimato ad agire in giudizio – con facoltà estesa a tutti i gradi – senza la necessità di deliberazione assembleare o di apposito mandato, tanto che, l’eventuale delibera condominiale sul punto risulterebbe approvata “ad abundantiam”:

“la delibera con la quale un condominio disponga l’approvazione delle iniziative giudiziarie intraprese dall’amministratore nei confronti del condomino moroso, costituiscono mera ratifica dell’attività legittimamente svolta da questi in forza del combinato disposto degli art. 1130 n. 3 e 1131 c.c.; di talché l’invalidazione di una simile delibera non comporterebbe alcuna utilità pratica in favore dei ricorrenti” (Trib. Roma, sez. V, 6 agosto 2009, n. 17198, www.dejure.it , 2010).

Un tanto comporta evidente responsabilità, da parte dell’amministratore [ad esempio, è affermato che l’amministratore di un condominio è legittimato ad agire in giudizio, a norma degli art. 1130 n. 1 e 1131 comma 1 c.c., per ottenere le contribuzioni, dovute da un condominio,

“per la realizzazione di un’opera autorizzata per il miglior uso della cosa comune” (Cass., sez. II, 20 novembre 1980, n. 6182, GCM 1980, 11)],

che sarà così tenuto a considerare, nel suo incedere, l’intera gamma degli istituti del diritto; si pensi, ad esempio, all’istituto della prescrizione, atteso che i pagamenti periodici, relativi alle spese fisse per la pulizia e la manutenzione del fabbricato condominiale, attengono all’obbligazione del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano nella previsione dell’art. 2948, n. 4, c.c.,

“con la conseguenza del loro assoggettamento alla prescrizione breve quinquennale” (Cass., sez. II, 28 agosto 2002, n. 12596, GCM, 2002, 1594);

anche perché, come testé ricordato, la legittimazione dell’amministratore del condominio, dal lato attivo, coincide con i limiti delle sue attribuzioni e, in tale contesto, l’amministratore ha la facoltà di proporre tutti i gravami che successivamente si rendano necessari in conseguenza della “vocatio in ius”: ecco che deriva da quanto precede che qualora l’amministrazione condominiale sia stata evocata in giudizio da uno dei condomini, per la ripetizione di contributi che si assumono non dovuti, agisce nei limiti delle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. l’amministratore che chieda – in via riconvenzionale – la condanna del condomino attore al pagamento di contributi condominiali; in una tale evenienza, quindi, detto amministratore non solo può agire attivamente in giudizio, a prescindere da una previa delibera dell’assemblea ma, a seguito del rigetto della domanda da parte del primo giudice,

“può proporre impugnazione innanzi alla Corte di appello” (Cass., sez. III, 22 aprile 2008, n. 10369, GDir, 2008, 26, 78 – è infondata l’eccezione concernente il difetto di “ius postulandi” in capo al difensore del condominio opposto, dal momento che la procura speciale a rappresentare e difendere nel presente giudizio il condominio dello stabile è stata conferita dall’amministratore dello stesso condominio: GdP Bari 12 gennaio 2011, n. 139, Giurisprudenzabarese.it , 2011).

Quanto alla possibilità di agire attraverso decreto ingiuntivo [si ricordi sin d’ora che, ad esempio, è stato deciso come l’amministratore del condominio non possa agire, in via monitoria, per la riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini, ai fini della esecuzione di lavori straordinari di ripristino dello stabile, in difetto del relativo piano di riparto approvato dall’assemblea,

“salvo che esso sia stato delegato dall’assemblea stessa a calcolare le singole quote secondo prefissati criteri” (Trib. Monza 11 settembre 1992, ALC, 1993, 565)],

si rinvia all’ampia disamina contenuta nel capitolo venticinquesimo del volume “La responsabilità nel condominio dopo la riforma”, Riccardo Mazzon, 2013.